¿Cuáles son los inmuebles que más bajaron de precio?

Por la desaceleración en los costos de la construcción, los departamentos en pozo bajan 12,3% en un año y medio y, según los especialistas, alcanzan su tope. Se trata de los inmuebles que estuvieron más propensos a la baja. A su vez, se activa la demanda y las oportunidades se encuentran en las obras que se están iniciando.


Por Por: Belén Fernández.. La baja en los precios comienza a evidenciarse en el mercado de Real Estate. La oportunidad de inversión parece estar puesta en los departamentos a estrenar y los desarrollos en obra. Según un informe de Zonaprop, los valores de los departamentos en pozo en la ciudad de Buenos Aires descendieron un 12,3% en relación al primer trimestre de 2019, aunque para los especialistas este será el tope máximo de baja y, de ahora en más, comienza la etapa de recuperación.

La caída de los valores de pozo está íntimamente relacionada a la baja en los costos de la construcción “El m2 nuevo, es decir el de obra, está realmente bajo, a niveles históricos. Un parámetro son los mil ladrillos comunes en el 2001 que valían $100 o dólares (por el 1 a 1), tras la devaluación en el 2002 pasó a costar $130 lo que equivalía a u$s 70. Hoy mil ladrillos comunes se ofrecen a $6 mil, algo similar a u$s 40, por lo que estamos más bajos que en el 2002”, ejemplifica  Gabriel Battioni, director de Battioni Real Estate.

Estas bajas históricas para los brokers llegaron a su tope. “El costo de la construcción no puede seguir en caída, va a tener que recuperarse un poco y eso hace que el metro cuadrado nuevo no tenga tantas posibilidades de seguir descendiendo. Lo mismo ocurrirá con las unidades usadas”, sentencia Battioni. “Yo creo que ya estamos en el piso, excepto que haya una catástrofe económica”, concluye.

Ahora bien, según los datos relevados por Zonaprop, el precio promedio de los departamentos en venta de la Ciudad de Buenos Aires en dólares acumula una caída de 6.9% desde el precio máximo registrado en el primer trimestre de 2019. Y, mientras los departamentos estrenar acumulan baja de un 8,7%, durante el mismo periodo los usados descendieron un 6,7%. “La mecánica de precios entre los metros cuadrados usados y los nuevos es muy diferente. En realidad el m2 usado como está en manos de propietarios que no están comprometidos con hipotecas, es difícil que acepten una pérdida mayor de la que ya han aceptado. De hecho, muchos deciden no vender y esperar la recuperación”, explica Battioni.

A su vez, el informe destaca que los precios de los departamentos pequeños descendieron más que los valores de las unidades más grandes (-8.2% vs -5.6%).  Sin embargo, Martín Boquete, director de Toribio Achaval, reflexiona: “Hay que entender que no todos los departamentos bajan sus valores al mismo ritmo. Pero, por ejemplo, un emprendimiento que el año pasado nosotros lo comercializábamos a u$s 4000 el m2, hoy lo estamos ofreciendo a u$s 3500”. El especialista coincide con Battioni y asegura que los precios no seguirán descendiendo: “Los emprendimientos que están comenzando y que ofrecen hoy valores muy accesibles no van a seguir desacelerando sus valores, ahora se espera que empiecen a recuperarse”. 

En general un emprendimiento lleva entre dos y tres años en desarrollarse. En “el inicio de obra es cuándo más se vende, luego se estancan las ventas y se termina de rematar al final del proyecto”, afirma Boquete. “En esta etapa se pueden conseguir rebajas ya que se paga al contado, eso dependerá de cada desarrollador y su negociación”, añade.

Lo cierto es que la desaceleración de los precios y la imposibilidad para muchos de poder ahorrar en dólares hizo que, durante la pandemia, creciera la demanda de este tipo de emprendimientos. “Tuvimos meses de mucha activación, ahora hubo un cierto párate como consecuencia de la suba del dólar”, indicó el director de Toribio Achaval. Para Lucas Díaz, co-founder y COO de Mudafy: “La baja en los precios de obras en pozo, que es empujada por los bajos costos de la construcción, hizo que creciera la demanda”. “Sobre todo en algunas zonas puntuales del corredor norte y el corredor sur, ya que la pandemia puso la necesidad de tener espacios verdes”, detalla.

De acuerdo al experto: “Hoy las oportunidades más atractivas están en los proyectos que se acaban de lanzar porque son los que más se ven favorecidos por la baja de los costos de la construcción”. Por otra parte, aquellos edificios que están a pocos meses de alcanzar el final de obra esconden gastos más elevados, ya que se construyeron con costos más elevados que los actuales.

Heat map de la variación de precios medios de unidades en pozo según barrios de CABA

Si se toma como punto de referencia inicial para hacer el análisis el mes de abril de 2018 (previo a las devaluaciones de la administración del gobierno de Mauricio Macri), las unidades en pozo bajaron un 10.7%, mientras que el costo de construcción (CAC) medido en dólares acumuló una caída del 49.5%. Esta última cifra se ubica en su nivel más bajo desde 2012.

Retiro y Parque Chas se posicionan como los barrios con la mayor baja en el precio de las unidades en pozo Retiro, los precios hoy están un 20% por debajo del valor del primer trimestre de 2019. Se amplía, por tanto, el margen del desarrollador, generando incentivos para la inversión inmobiliaria, por esa razón hoy se revela como una oportunidad para los inversores.

Imagen principal: Andrea Leopardi para Unsplash