Llegò el “Còdigo salame” a la Legislatura Porteña

Por Gustavo Desplats (Proto Comuna Caballito) Problemas de Cimientos

La Ciudad no tiene aprobado su Plan Estrategico. El Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930, año 2008) marcaba su actualización cada 5 años y estas no fueron realizadas. Asimismo normaba la obligatoriedad de un Modelo Territorial que nunca fue aprobado por la Legislatura. Falta el Codigo Ambiental que tendría que tratarse en paralelo al Codigo Urbanistico (CU)Este Codigo tiene una demora en su presentación de 9 años. Y tiene que tener esas tres normas legales aprobadas antes de su sancion. Sino podría ser considerado ilegal en sede judicial

Un Codigo Urbanistico en sus antecedentes debe establecer la relación de la Ciudad de Buenos Aires con el país, con el territorio todo. Un Codigo Urbanistico debe establecer la relación con el Area Metropolitana y por supuesto también tener en cuenta a la Ciudad de Buenos Aires, a la real, a la que existe, vive y late. Mas alla de las prolijas proyecciones surgidas de los escritorios.

Ya explicitadas y analizadas estas cuestiones el Codigo debe marcarnos, aunque mas no sea en un documento complementario. ¿Cual es el modelo de Ciudad que se pretende?

Porque hemos oído de distintos funcionarios que el modelo de Ciudad de la actual normativa ya no representa la dinámica de Buenos Aires. Pero no oímos una sola palabra sobre cual es el nuevo modelo propuesto. ¿Hacia donde vamos? ¿Cual es la idea de cómo debe ser la Ciudad? ¿De cuales serán las herramientas y de cómo las utilizaremos? Para alcanzar ese objetivo.

Ante la falta de datos y explicaciones oficiales, con las que uno podría estar de acuerdo o disentir, es muy difícil realizar un análisis. Pero lo intentaremos.

El primer insumo para este trabajo es preguntarnos ¿Cual es la situacion del Pais y cual es la situacion de la Ciudad de Buenos Aires?

Las declaraciones publicas de anteriores y actuales funcionarios y la lectura del Codigo Urbanistico nos dan una idea de hacia donde vamos. Tiene implícita una densificación de la Ciudad de Buenos Aires. Una ciudad para seis millones de residentes.

Entonces, si hay una idea para hacer una Ciudad que sumaria otros tres millones de personas, (que a mi entender incluye también el desplazamiento de un millón de los actuales residentes de la ciudad hacia fuera de sus limites). Estas personas deben venir de alguna parte. Entendemos mayoritariamente del territorio Argentino.

¿Cuál es el modelo de desarrollo territorial que se plantea sacando 3 millones de personas para instalarlas en la Ciudad? ¿Hay una estrategia nacional a los fines de despoblar la Argentina? ¿Es bueno seguir vaciando nuestro territorio para superpoblar la Ciudad?

Pais vacio Ciudad repleta

Para entender la situación. En primer lugar la Republica Argentina tiene una densidad de 14,4 habitantes por kilometro cuadrado (hxkm2). Se encuentra en el lugar 212 de densidad de población sobre 244 países. Y es considerado un país de muy baja densidad poblacional. Uno de los mas despoblados del mundo.

La Ciudad de Buenos Aires, tiene una densidad superior a los 14.000 hxk2. Mil veces mas que la Argentina. Ya muy alta a nivel mundial. Con mayor densidad se encuentran Medellín en Colombia (19,700 hxkm2) y solo ciudades de Asia o Africa.

A nivel regional hay que recordar que la Ciudad de Mexico tiene una densidad de casi 6000 hxkm2, y que la Ciudad de San Pablo tiene una densidad de 7.890 hxkm2. Mucho menores a la densidad porteña. La misma ciudad de Nueva York apenas supera los 10.000 hxkm2.

Entonces cuando se propone densificar a la Ciudad de Buenos Aires se esta diciendo que se pretende llevarla a densidades muy difíciles de manejar

Solo con una poca mayor densidad que Buenos Aires encontramos a Yakarta en indonesia que tiene 15,000 hxkm2. A Lagos en Nigeria que tiene una densidad de 16,000 hxkm2 y a Seúl en Corea del Sur con una densidad de 17,200 hxkm2. Es ese el modelo al que aspiramos.

Con 30.000 hxkm2 la Ciudad seria la cuarta ciudad mas densa del mundo. En un país desierto

La segunda instancia de análisis del Codigo debiera ser su integración en el Area Metropolitana cuya superficie asciende a 3.833 km², y su población alcanza los 12.800.000 habitantes. Con un promedio de 3.339 hxkm2.

¿La idea subyacente de este Codigo es que uno de cada cuatro habitantes del area metropolitana se muden a la Ciudad? ¿Seria eso sustentable para el Area Metropolitana en su conjunto? ¿Lo seria para la Ciudad?

La tercer instancia de análisis previo de situación, que el Codigo Urbanistico debiera abordar, es la de la misma Ciudad construida y usada. La que este código desconoce u olvida. Hay barrios de Buenos Aires que mas que duplican el promedio de densidad de la Ciudad; como Almagro (35.000 hpkm2) y Balvanera (33.000hxkm2) o que los duplican como Recoleta (28.000hxkm2) o Caballito (27.000hpkm2) O que están cerca de hacerlo como Villa Crespo (24.500 hxkm2).

Y en nada se diferencia de lo que se plantea en el Codigo Urbanistico para Villa Soldati (4.253 hxkm2) o Villa Riachuelo (3.561 hxkm2). Para este Codigo en el momento de plantear capacidad construible es exactamente todo lo mismo.

En síntesis el proyecto de Codigo Urbanistico no acompaña documentación respaldatoria de las tres instancias de análisis. Nacional- Area Metropolitana- Local. Que son imprescindibles para su tratamiento.

Pero de igual manera de adolecer de un análisis del estado de situación. “Donde estamos parados”. Tampoco hay un desarrollo del “hacia donde vamos” Una explicitación de lo que se pretende para el futuro de la Ciudad de Buenos Aires.

Nuestro aporte:

Según datos censales la Ciudad cuenta con 1.400.000 viviendas, de las cuales 340.000 (24,1%) están desocupadas.

Hay 2,1 personas por unidad funcional promedio en la Ciudad.

En la primer década de este siglo se construyeron 131.000 viviendas y se incremento la población en 130.000 personas. La mitad de lo construido paso a ser “reserva de valor”.

Por otro lado los análisis censales indican que para 2.040 habra una variación de solo 40.000 personas en la población de la Ciudad. Que se encuentra estable desde 1947, hace ya mas de 70 años.

¿Para quien se esta construyendo? Porque se incorporarían mas de 40 millones de m2 para 2.040, para la misma población.

Según varias fuentes la Ciudad construida en los últimos 200 años acumula 220 millones de m2.

En la primer década de este siglo se construyeron casi 21 millones de m2.

Según datos suministrados por el arq. Manuel Ludueña la constructividad residual del actual código seria de 165 millones de m2. A lo que se sumarian otros 160 millones de m2 mas que agregaria como potencial el nuevo código. Logrando finalmente una capacidad potencial construible de 325 millones de m2. Viendo la dinámica de la construcción de la ciudad, suficiente para 160 años de desarrollo. ¿No sera demasiado?

Para poder paliar, en parte, esta falta de información del Ejecutivo hemos elaborado un analisis de la construcción en la Ciudad de Buenos Aires en la primera década del siglo XXI que nos permite ver la “fotografía” del estado de situación de la Ciudad. Siga el vinculo para leer el informe completo

Del mismo se desprenden las características de este modelo constructivo:

1) Concentración geográfica de lo construido.

Palermo, Caballito, V Urquiza, Belgrano, y Almagro concentran el 43,1% de todo lo construido, con solo el 20% del territorio de la Ciudad.

Los 10 barrios rezagados del sur apenas sumaron todos juntos el 6% de la construcción residencial de la primera década de este siglo. Representando el 23,7% de la superficie porteña: Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolas, Parque Patricios y Mataderos (casi 48 km2).

2) Predominio de la tipología edilicia suntuosa.

En 1991 las unidades suntuosas representaron el 6,7% del total. En 2011 Estas representan el 30,8% de la totalidad de lo construido. Una obscenidad y más de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.

3) Predominio de departamentos de 1 y 2 ambientes.

Tomándolo de punta a punta se puede decir que aumento 4 veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de departamentos de 2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a solo el 20% del mercado.

El tema de las Torres

El termino “Torre” no fue usado por los vecinos como su acepción en el CPU. Sino como la denominación de cualquier edificio disruptivo en barrios de casas bajas. Sobre todo el típico 8 pisos mas 2 retirados del R2aII. En el caso especifico de Caballito solo representaron el 5% de lo construido en esta década. Puerto Madero, el barrio de las torres por antonomasia represento el 4,1% de lo construido en la Ciudad en esa década. El problema siempre fue el 95% entre medianeras. No nos quieran tomar por tontos.

Momento de respuestas

La respuesta a muchas de nuestras propias preguntas es que realmente lo que viene a permitir este nuevo Codigo es el mantenimiento del actual modelo de construcción guiado por el mercado.

Hay actualmente una gran concentracion geográfica de lo construido. El actual proyecto de Codigo favorece esta tendencia.

Tal cual ha sido demostrado en nuestro trabajo. Se concentro el 61,8% de todo lo construido durante una década en nuestra Ciudad en la superficie de 10 barrios. Generando año a año un incremento de la asimetría en lo que se refiere al desarrollo de la Ciudad de Buenos Aires.

Hay dos procesos que convergen dentro de este sistema que son los de inquilinizacion. La Ciudad de Buenos Aires tiene cada vez mayor índice porcentual de inquilinos. Y el proceso de la utilización de las propiedades como “reserva de valor”. Estos dos procesos trabajando de manera conjunta han encarecido notablemente el precio de la tierra y de su producto. Los alquileres. El nuevo Codigo no plantea ningún tipo de herramienta ni disposición de parte del Estado para limitarlo.

En definitiva este código esta pensado para que se pueda seguir construyendo libremente mas, en los lugares donde mas se construye. En donde el nercado decidió que quiere construir y las tipologías que el mercado quiere construir. Grande y lujoso como reserva de valor y chiquito y barato para alquilar. Y pareciera que según esta propuesta normativa el Estado no tiene nada que hacer en esto.

Logicamente tampoco estamos de acuerdo con la implementación de modelos tipo de urbanización “llave en mano” como el de Catalinas o el de la Villa Olimpica que Introduciendo una importante cantidad de personas con capacidad adquisitiva mayor a la del promedio de la zona. Terminan expulsando a los originales residentes por el proceso de encarecimiento del valor del suelo sin ningún tipo de políticas de mitigación de parte del Estado.

El Codigo Urbanistico se encuentra lleno de intenciones, que o nunca se convierten en políticas o que en su instrumentación devienen en lo contrario de lo que predican.

Por ejemplo su planteo supuestamente “morfológico”. Siendo en realidad un Codigo con propuestas disruptivas del entorno. Que propone alturas mayores a las actuales en todas las areas. Salvo en las de sustentabilidad de altura baja. Siendo el caso mas arbitrario y emblemático el de la disrupción que resultaría de las zonas del actual distrito R2b1 (con altura máxima de 13,50m) que pasarían a ser unidades de sustentabilidad de altura Alta (altura 26m con retiro incluido). 100% mas.

Asimismo en las areas en las que mantiene o disminuye minimamente la altura en relación a las actuales zonificaciones. Sube mucho la capacidad construible. Sobre todo en las parcelas que no son las centrales dentro de cada manzana. Permitiendo que se siga construyendo en estos 10 barrios que acaparan la construcción de la Ciudad. Y nada en los demás. Incorporando a la demanda de los inversores parcelas que actualmente permitían “solo” 5 pisos o 5 pisos y dos retiros. Que pasaran a permitir la construcción 10 pisos y 2 retiros.

La densidad actual debe ser una limitante para las alturas y densificaciones.

Si no se crean limitaciones para que no se sobre densifiquen los barrios que ya tienen densidades altas o muy altas para los standares internacionales. Lo que se va a lograr es que Almagro, Balvanera, Caballito, Recoleta, Belgrano, etc, terminen con densidades de 40.000 a 50.000 hxkm2. (solo asiáticas) Cada vez con menor cantidad de espacios verdes por habitante. Déficit de servicios y menor calidad de vida. Los principios del higienismo del siglo XIX siguen tan vigentes como entonces. Lo demostró la gripe Aviar en nuestra Ciudad.

Por otro lado se tienen que realizar Estudios de Impacto Ambiental Estrategicos (EIAE) sobre la situación de los servicios públicos, y de la situación ambiental en general como una limitante para las alturas y densificaciones. Y también asi para la certificación de la factibilidad de las construcciones residenciales nuevas. Y teniendo en cuenta en su elaboración las necesidades impuestas por los modelos de cambio Climatico.

Asimismo es muy interesante que el mapa de zonas con riesgo hídrico no trae ningún correlato en el mapa de constructibilidad.

Por supuesto que en esas zonas hay que cumplir con ciertas normas especificas en lo que se refiere a la demora y o reutilización del agua de lluvia que cae sobre la parcela. Peso eso en poco podrá evitar que ese lugar se inunde. Esa zona no se inunda por el agua de esa parcela en particular. Sino por varias características sumatorias. Mucho mas en nuestra actual realidad de los fenómenos producidos como consecuencia del Cambio Climatico. La caída de agua se duplico en la Ciudad en los últimos 40 años. Y se espera una subida en el nivel del agua del Rio de la Plata

Se esta promoviendo la instalación de numerosas personas en lugares que se sabe que serán inundados en tal o cual circunstancia. Consideramos que estar en una zona de riesgo hídrico debe ser una limitante para las alturas y densificaciones.

Resumiendo:

1) El Estado sigue delegando en el mercado la programación del crecimiento de la Ciudad.

2) La densidad actual debe ser una limitante para las alturas y densificaciones.

3) La falta de espacios verdes por habitante debe ser una limitante para las alturas y densificaciones.

4) Se tienen que realizar Estudios de Impacto Ambiental Estrategicos (EIAE) sobre la situación de los servicios públicos, y de la situación ambiental en general como una limitante para las alturas y densificaciones. Y para la certificación de la factibilidad de las construcciones.

5) Estar en una zona de riesgo hídrico debe ser una limitante para las alturas y densificaciones.

6) Se han encarecido notablemente el precio de la tierra y de su producto. Los alquileres. El nuevo CU no plantea ningún tipo de herramienta ni disposición de parte del Estado para limitarlos. Como el crédito tributario para viviendas de bajos ingresos o el Ordenamiento Territorial inclusivo.

7) El nuevo CU no plantea la problemática de las viviendas ociosas. Ni políticas para desalentarlas.

8) La propuesta actual de zonificaciones de USOS es altamente limitante de la realidad de la Ciudad. Se deben permitir mas usos en las zonas propuestas 2 y 3.

9) En el documente debe agregarse los mecanismos para la captación de plusvalías, debiéndose encontrar instrumentos económico jurídicos adecuados.

10) El resultante de la capacidad transferible debe ser totalmente para el propietario y no debe haber diferenciaciones entre las formulas establecidas para las catalogaciones, cautelares, estructurales e integrales.

11) No se deben perder los beneficios impositivos por la venta de los derechos de construcción transferibles.

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