Créditos hipotecarios 2024: qué requisitos piden los bancos y otras 5 preguntas claves sobre los préstamos para comprar viviendas

• El Banco Hipotecario, el Banco Ciudad, el Banco Nación y el Supervielle lanzaron líneas de créditos para vivienda y al menos otros 3 bancos hicieron anuncios en el mismo sentido.
• Ofrecen hasta $ 250 millones a pagar en un lapso de entre 20 y 30 años, con tasas de interés que oscilan entre el 3,5% y 8,5%. Supervielle no tiene tope máximo.
• Pueden destinarse a adquisición, refacción, mejoras o ampliación de viviendas, y está destinado a monotributistas, independientes y empleados en relación de dependencia que cumplan con determinados requisitos.

¿Qué son los créditos hipotecarios UVA?

Los créditos UVA, llamados así por las siglas “Unidad de Valor Adquisitivo”, son créditos para vivienda que utilizan una unidad de medida establecida por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), cuyo valor se actualiza según la inflación, a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor del INDEC.

En la Argentina, de acuerdo con un trabajo del economista Federico González Rouco en base a datos del BCRA y el INDEC, y recopiladas en su libro El sueño de la casa propia, el crédito hipotecario representa el 0,2% del Producto Bruto Interno (PBI), según datos de 2022, uno de los registros más bajos desde 1943.

¿Qué bancos están ofreciendo créditos hipotecarios UVA?

Tras el anuncio de Adorni, algunos bancos comenzaron a ofrecer sus líneas de créditos UVA y otros hicieron el anuncio. En concreto, ya lanzaron líneas de créditos el Banco Ciudad, el Banco Hipotecario y el Banco Supervielle y el Banco Nación, e hicieron anuncios el Banco del Sol, el ICBC y el Banco de Córdoba.

¿Cuáles son los montos a los que se puede acceder?

El monto máximo que ofrecen los bancos es de $ 250 millones, salvo Supervielle, que no tiene un tope máximo. El crédito anunciado por el Banco Nación, por su parte, tiene un tope máximo de 105 mil UVAs (hoy su valor es de 915,62). Además, si el crédito solicitado en el Banco Hipotecario es destinado a la terminación o ampliación, el monto máximo se reduce a $ 125 millones.

En el caso del Banco Hipotecario, el Nación y el Supervielle, se puede pagar en un lapso de hasta 30 años, mientras que en el Banco Ciudad, 20 años. Estos montos pueden ser destinados a la adquisición, refacción, mejoras o ampliación sobre viviendas permanentes o no permanentes en cualquier ciudad, partido o localidad del país donde esos bancos estén presentes.

Cabe aclarar que el monto máximo de financiación es, en el caso del Banco Ciudad y del Nación, de hasta el 75% del valor de venta del inmueble y en el Hipotecario y Supervielle, hasta el 80%.

Por último, hay condiciones vinculadas a los ingresos de quienes accedan al crédito: en ningún caso la cuota mensual del crédito deberá superar el 25% de los ingresos netos del solicitante o grupo familiar.

¿A quiénes está dirigido y qué requisitos piden?

Los créditos están dirigidos, en todos los casos, a trabajadores en relación de dependencia y a autónomos, sean responsables inscriptos o monotributistas. En el Banco Nación también están incluidos los jubilados y pensionados que perciban sus haberes en esa entidad.

Entre los requisitos generales, los bancos solicitan DNI, no registrar antecedentes desfavorables en el sistema financiero, los resúmenes de cuenta de las tarjetas de crédito (en caso de poseer alguna) junto a sus comprobantes de pago y los registros de propiedad que demuestren que el solicitante no posee ninguna vivienda a su nombre. En caso que sí la tenga, deberá adjuntar la correspondiente documentación que lo demuestre.

Los monotributistas deberán tener una antigüedad mínima de un año en esa condición ante la AFIP, cumplir con una antigüedad mínima de 3 meses en la categoría que utilice para el cálculo de los ingresos y presentar los últimos 3 pagos de monotributo en tiempo y forma.

Para quiénes están en relación de dependencia, los bancos exigen los últimos 3 recibos de haberes y un certificado de trabajo que demuestre ingresos netos, antigüedad, pertenencia en la planta, número de CUIL e inexistencia de embargos, entre otros requisitos.

¿Qué tasas de interés ofrecen y cómo se calculan las cuotas?

El saldo de deuda del crédito hipotecario se mide y contabiliza en UVAs, cuya cantidad se determina en el momento de constitución de la hipoteca, dividiendo el monto del crédito en pesos por la cotización de la UVA de ese día. Al igual que el total del saldo de deuda, la cuota mensual también se cuenta en UVAs.

A la unidad UVA se le debe sumar la tasa de interés que, en el caso del Banco Ciudad es de 5,5% (o de 3,5% si la vivienda a adquirir se encuentra en el área céntrica de la Ciudad de Buenos Aires). Para el Banco Nación, la tasa de interés es de 4,5% para clientes del banco en viviendas de hasta 140 mil UVAs, y del 8% para el resto de los usuarios y para propiedades con valor superior.

La propuesta del Banco Nación tiene una particularidad: ofrece un crédito especial para evitar el impacto de posibles saltos inflacionarios y establecer un tope en el valor de la cuota. Se paga mensualmente 1,5 puntos porcentuales más de tasa para que la cuota se actualice por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) y no por UVAs, que actualiza por inflación.

El Banco Hipotecario, en cambio, ofrece una tasa del 8,5% con una reducción al 4,25% en el primer año si el solicitante tiene una cuenta sueldo en el mismo banco. Por último, el Banco Supervielle ofrece una tasa de interés del 5% que en el primer año se reduce al 4%, siempre y cuando el solicitante tenga una cuenta sueldo en ese banco.

Tomando como referencia el simulador del Banco Ciudad, para un crédito de $ 100 millones, la cuota inicial sería de $ 690 mil y se necesitaría un ingreso familiar de al menos $ 2,7 millones a valores actuales para pagar durante 20 años.

¿Son convenientes los créditos hipotecarios UVA?

Para González Rouco, economista de Empiria Consultores, consultora dirigida por el ex ministro de Economía durante el gobierno de Mauricio Macri (Cambiemos), Hernán Lacunza, las tasas de interés son bastante similares a las que se ofrecen en países como Colombia y Uruguay, con alícuotas que van entre el 4,5% y el 7%. 

“Son tasas más que razonables si se considera, además, que estos países tienen economías más estables, ya que su riesgo país oscila entre 100 y 300, cuando en nuestro país es de 1200”, explicó a Chequeado.

Cynthia Goytía, directora del programa de Maestría en Ciencias en Economía Urbana de la Universidad Torcuato Di Tella y directora del Centro de Investigación de Políticas Urbanas y Vivienda de la misma casa de estudios (CIPUV), sostuvo que “este tipo de crédito hipotecario no está destinado a resolver la demanda de vivienda en Argentina”.

Y agregó: “Es más bien para un grupo específico de nivel de ingreso, lo que se puede comprobar en el nivel de relación de cuota con el ingreso familiar y en que se necesita un capital inicial importante ya que el crédito no cubre el valor total de la vivienda”.

En la actualidad, según Goytía, el stock del crédito hipotecario respecto al PBI es menos del 0,5% cuando en otros países está por encima del 15%. “Para tener realmente un mercado de crédito hipotecario falta un largo recorrido, ajustar la normativa, trabajar en el fondeo y obviamente que la macroeconomía y los ingresos se estabilicen, entre otros aspectos”, concluyó la especialista. © Chequeado